4.4收缩型城市：鹤岗房价低至1万是如何形成的？  最近有一条新闻我想可能在座各位都注意到了，就是鹤岗的房价。媒体报道说鹤岗的房价已经低到一万块一套了，注意，不是一万块一平米，是一万块一套，而且是带全装修的房子，大家怎么不去买？我现在告诉大家，鹤岗的房价是怎么跌到一万块一套的……

最近有一条新闻我想可能在座各位都注意到了，就是鹤岗的房价。媒体报道说鹤岗的房价已经低到一万块一套了，注意，不是一万块一平米，是一万块一套，而且是带全装修的房子，大家怎么不去买？我现在告诉大家，鹤岗的房价是怎么跌到一万块一套的……

 

本期提要

• 鹤岗的房价是怎么跌到一万块一套的？
• 为什么在过去几年三四线城市房价快速上涨？

本期内容

最近有一条新闻我想可能在座各位都注意到了，就是鹤岗的房价。媒体报道说鹤岗的房价已经低到一万块一套了，注意，不是一万块一平米，是一万块一套，而且是带全装修的房子，大家怎么不去买？

 

我顺便说一句，在中国，有很多人憎恨大城市，认为中国应该多发展小城市，那些主张发展小城市的朋友和专家们，实现你们政策主张的时候到了，赶紧到鹤岗买房子，一万块一套，以你们的实力能在鹤岗买100套，为什么不去？

 

我现在告诉大家，鹤岗的房价是怎么跌到一万块一套的。

图反映了中国的人口空间分布，红色代表正增长，红色越深正增长越厉害；蓝色代表负增长，蓝色越深负增长越厉害。

大家可以看到中国城市之间的分化非常明显，红色深的地方就是沿海地区，尤其是长三角、珠三角地区，颜色特别深。而在广大的中西部地区，出现红色的地方基本上都是省会，其他地方就是人口减少的地方。

 

根据我前面讲到的道理，如果人口持续减少，房子库存又很大的话，当然就会出现房价下跌的现象。讲到这里，大家可能又会问我一个问题：陆老师你是不是讲错了，前两年好像是三四线城市的房价上涨得很快？是的，但是请大家注意，我们在中国看到任何一个现象的时候，都要追问一句，这个现象是普遍规律，还是短期的政策结果？

 

我来给大家分析一下，为什么在过去几年当中出现了三四线城市房价快速上涨的现象。

 

第一，大家要注意，2015年以后，中国进行了一场运动式的改革，叫做棚户区改造。

 

棚户区改造的时候，中央直接通过一些政策性银行划拨了一些针对特定三四线城市的贷款资金，而这笔钱只可以用于从棚户区里面搬出来，去买当地的房子。于是棚改给当地的房地产市场带来了一个巨大的需求，这是需求方。

 

同时，我们再来看看中国的一些一线城市，包括一些人口规模比较大的准一线和二线城市，当时出现了什么现象呢？出现了房地产调控。

 

而房地产调控一个非常重要的手段是什么？就是限制购买，尤其限制外地人购买，特别在像上海这样的城市。这一轮的政策，就使很多手里面还有点储蓄和余钱的人发现没有投资渠道了。

 

在一线城市、二线城市，有钱都不能买房，尤其是因为控制人口，这就导致很多在北京和上海工作的所谓外地人产生了这样的想法，觉得自己可能接下来在北京、上海也待不下去了。这些人的老家在哪里？往往在三四线城市，包括三四线城市周边的农村。他们也存了一点钱，正好这时三四线城市的房价开始启动了，这些人就坐不住了，想赶紧趁这个时候回家买套房子。而且他们的爸妈也都在讲，反正你在一线城市也待不下去，赶紧回来买房子结婚。

 

在我刚刚讲的这几个力量的综合作用之下，就出现了三四线城市的房价在短期内快速上涨的现象。而且这一波房价上涨，也帮助前些年到三四线城市拿地搞开发的一些房地产企业解了套。

 

大家如果有朋友在这样的房产公司的话，不妨去做一个采访，问问他们，他们的公司还会不会继续在中国的三四线城市拿地搞开发，然后你就知道我要讲什么了。那个在短期里帮助他们解套的政策，恐怕是一次性的。接下来在三四线城市已经买了房子的朋友们，是不是能够在买房子以后获得房价持续的增长，来体现投资回报，我们让时间来说明一切。

 

这是我今天讲到的前面四个部分。

 

以上就是本期课程的全部内容，我是陆铭，谢谢大家。