5.5 课程总结：城市发展在集聚中走向平衡  房地产市场上的房价是由供求两方面的因素所决定的，中国未来将走上一条在集聚中走向平衡的道路

房地产市场上的房价是由供求两方面的因素所决定的，中国未来将走上一条在集聚中走向平衡的道路  

 

本期内容

最后我来做一个简单的总结，主要是这样几句话：

 

第一，在区域经济发展和城市经济发展方面，中国将走上一条在集聚中走向平衡的道路。它既能够实现利用规模经济和集聚效应来提高经济的效率，提高中国经济增长的可持续性这样一个效率目标，同时又可以实现地区之间人均GDP差距有所缩小的平衡发展目标，而且地区之间会形成更加有效和明确的分工，这是我想大家在今天的课程里能够学到的第一点。

 

第二点，在我刚刚讲到的目标之下，一定会出现人和钱在空间上更为集中的现象。这里的钱实际上就是指资本还有消费力。集中在哪里呢？就是集中在几个城市群，尤其是长三角城市群和珠三角城市群，在这几个城市群之内又会特别集中在核心大城市周围的都市圈范围之内，而这个都市圈大概就是距离中心城区50—70公里这个地带。

人口如果出现这样的集中，土地应该怎么做呢？

 

地随人走，地随人走实际上就是房也随人走，住房供应增加的地方要跟人口增加的地方在空间分布上一致起来，在政策和自然条件方面要同时促进这件事情的发生。首先政策上要放松对于人口流入地的土地供应的管制，包括用途要更加灵活的转化，容积率要更加的放松。然后是自然条件，长三角和珠三角的核心地带其实是平原地带，而且淡水的条件也非常好，所以其实我们是有空间增加土地和住宅的供应的。

 

最后一点我想提醒大家的是，今天我们讲到的是房地产市场，永远不要忘记房地产市场上的房地产价格永远都是由供求两方面的因素所决定的。

 

通过梳理我想大家已经明白了，如果看中国未来一个城市房地产市场价格的变化，在需求方主要看两个变量：第一，收入增长空间；第二，人口流入的多少。如果是收入低、人口流出的地方，需求就不够，甚至会减少；如果是人口流入的、收入高的地方，需求会旺盛。这是需求端。

 

供给端在中国主要是政策变量，如果接下来在人口增长的地区可以相应地增加供给，大家应该期待房地产价格的上涨空间可能会被挤压，中国可能会进入到一个城市房价上涨比较平稳的时期。但是这就依赖于我前面讲到的供给侧改革了。如果在人口流入的地方改革进行得不彻底，政策调整得不到位的话，大家想，需求持续增长，但是供给可能跟不上，相应的结果是什么？房价可能会一直很高，甚至会持续出现短缺而导致房价继续上涨。到底哪一个是我们所希望的结果呢？我今天给出的答案是，在人口流入地增加供应，使得房价上涨的速度能够放缓下来，这才是我们所希望的房地产市场健康、长效、可持续发展的机制。

 

我们的课程就到这里，感谢大家的参与。我是陆铭，谢谢大家。