5.4 都市圈中的大城市如何解决土地资源的不足问题？  横向对比看其他都市圈的城市发展模式对中国有何借鉴意义？

横向对比看其他都市圈的城市发展模式对中国有何借鉴意义？  

 

• 都市圈中的大城市解决土地资源的不足问题有哪些政策措施？
• 横向对比，看其他都市圈的城市发展模式对中国有何借鉴意义？

本期内容

讲完这样的一些问题以后，我们把接下来的内容往下收窄一点，聚焦到人口流入地。

 

大家可能会问我一个问题，在中国，像上海这样的地方是不是已经没有地了？这可能是一个疑问。我先给大家报一个数据，然后再讲解下面的内容。

 

我要告诉大家，今天在上海管辖的6000多平方公里的范围之内，仍然有1/3的土地是农业用地。也就是我们并不是没有地，只是因为受到我在前面讲到的，第一，思想的限制，我们认为上海人太多，地已经占得太多了；第二，政策的限制，因为我们的土地供应受制于建设用地指标，所以我们仍然有很多农业用地没有开发为城市建设用地，从而限制了城市土地的供应。

这种情况就导致了我接下来要讲的现象：中国的城市形态跟世界上其他国家的大都市圈的形态都是不一样的。

什么是都市圈呢？

都市圈这个词在中国已经变得越来越火了，尤其是今年春节以后。在我看来，都市圈就是以核心大城市为中心，以轨道交通紧密连接中心城市和周边的中小城市之间的日通勤圈。我特别强调“日通勤圈”这四个字，什么意思呢？都市圈建设不是说把城市连在一起就行了，按照国际上比较通行的定义，这个定义主要来自日本，如果这个地区每一天有超过15%的人口是要往返于当地和中心城区的，那么它就包含在都市圈范围之内。

如果照这个标准，不要说上海周边的昆山、吴江这样的地方，就连上海管辖范围之内的崇明、金山、奉贤，每天往返于当地和市中心的人恐怕都没有这么高的比例。在上海生活的人都知道，年纪稍微大点的郊区居民如果到上海中心城区去，他会说“今天我要到上海去”，也就是他认为自己根本不在上海。鉴于这种情况，我把中国的城市称为太阳系式的城市，什么意思呢?中间有一个中心城区，边上的很多小圈圈是周围的县级市，或者一些远郊的区。

这里我顺便讲一句，我们中国对于城市的定义跟欧美国家，以及日本和韩国都不太一样。在中国，我们把上海加上周边的很多郊县区统称为上海市。但如果在欧美或者日本、韩国，每一个圈都叫一个市，在这个意义上，上海实际上是多个市合在一起的一个市。以前我们经常讲上海有20个区县，也就是上海基本上相当于国外的20个城市的概念。我们今天在统计上海人口的时候，说整个上海的人口是2400多万，我们的城市人口太多了，但这其实是因为我们的统计口径比别人要大得多。如果我们只把上海的中心城区拎出来，大概也就只有1200万人口，就不多了，因为像东京的核心地区大概也有1300万人口。

 

发达国家的都市圈都是长成右边这样的，我把它称为八爪鱼式的城市。这个城市的中心城区跟周边的中小城市是紧密连接在一起的，重叠的部分表示超过15%的人是要两边通勤的，直线表示什么呢？表示轨道交通，所以它是放射状的、由轨道交通连接起来的这么一个连片发展的城市。大家想，在中国这样的城市情况之下，这些中间地带的效率是不是就非常低。

 

我们再来看看欧洲的大城市长什么样。下面这个山形图反映了欧洲城市的人口密度，大家会发现，这些城市中心城区的人口密度非常高，但是随着距离中心城区的变远，人口密度很快就降下来了，我们把这叫做人口密度的梯度分布。高收入人群是居住在中心城区的，不仅如此，很多从事消费性服务业的低收入群体也在中心城区居住，为了离自己的上班地点更近一点，所以这个山形图就非常陡。比利时的布鲁塞尔、巴黎、伦敦都长这副样子。

接下来再看东京。下面这张图反映了东京的人口密度，大家看一下，是不是和我刚刚讲到的一样，中心城区的人口密度最高，整个城市沿着轨道交通线像一只八爪鱼一样往外延伸，人口密度围绕轨道中心线梯度下降？

我们再到地图上来看，这张图中的灰色部分就是东京圈的建成区，大家可以看到它的建成区基本上是连成片的。

城市中心有一个绿点，就是日本皇宫的所在地，以此为中心的连成片的蔓延区基本上可以达到半径50公里。而且到半径50公里的时候，在东京圈的西边，也就是这张图的左边，碰到山地了。日本是一个多山的国家，所以是山的自然阻碍导致东京都市圈的蔓延停了下来。但是大家注意，往南边走的时候，相对来讲没有碰到那么直接的屏障，于是这个城市就一直蔓延到80公里的地方，在这个范围之内就形成了东京都市圈。很多日文跟中文很像，日文的市就是中文的市，大家不妨数一下，这张图上面有多少个市，大概二十几个，日本的市的范围比我们要小太多了。

 

讲完东京的情况我们再来看上海，做一个对比。首先请大家注意，上海的情况是不是有点像我前面讲到的太阳系式的模式，中心城区是灰色的，然后跳过一些绿色的地方，跑到了周边的嘉定、太仓、昆山、青浦，而这些地方之间实际上是有空地的，仍然在做农业用地。请大家看上海的半径。我在前面已经提到，上海的半径窄的地方只有15公里。假设上海到闵行再到松江是连在一起的，上海中心城区到松江的距离也只有30公里。50公里什么概念？得到昆山、太仓了。80公里什么概念？就到苏州市政府了。

通过这样的比较我想告诉大家，如果我们按照东京都市圈去建设的话，除了淀山湖、太湖附近有一些地方要做生态保护，因为那里是上海的水源地，除此之外在上海这个地区怎么会没有地多建点房子呢？这完全是一个如何解放思想的问题。上海是一个人口如此众多的城市，而且未来上海人口可能还要进一步增长，凸显上海和周边地区对于长三角一体化和未来中国经济发展的引领作用。如果我们把土地供应限制住，一定会带来土地供应和住房供应跟不上人口增长的问题，那么未来房价恐怕就要一直往上涨。而这对老百姓来讲是生活压力上升，对城市来讲就是竞争力没有了，因为生活成本、企业的生产和劳动力成本都太高了。我希望我讲明白了这个道理。

 

如果这个道理讲明白了，那么接下来的政策含义就出来了。在人口流入地，要通过在供给侧增加土地的供应，同时减少管制来缓解房价的上涨趋势，有几件事情可以做呢？如果大家明白了前面我讲到的对于人口流入地的供给管制的几个政策手段，就相应地知道我们要怎么做调整了。我在这里画了四个箭头来表示政策的层层推进。

第一个箭头是增加建设用地的总量供应。

 

第二个箭头，总量供应给了上海，可以用来做工业用地，也可以用来做商住用地，上海目前的情况是工业用地已经很多了，而且密度很低，接下来就要相应地控制工业用地的供给，增加商业和住宅用地的供给。

 

第三个政策，在商业和住宅用地里要相应地减少商业地产和写字楼的供给，增加住宅用地的供给，而且要允许存量里面闲置的或者租金比较低的商业地产转化为住宅用地，也就是我们通常所讲的商转居。但很遗憾的是在上海这个政策也是被限制的，不允许商业地产转向住宅，原因是什么呢？因为这个转的过程跟控制人口的目标是矛盾的，允许商转居的话就意味着上海既有土地上能够承载更多的人口，这跟控制人口的目标是相反的。但我要提醒大家的是，我们为什么要去控制人口呢？按照我前面给大家提供的数据，上海人口其实并不多。

 

第四，在既有的住宅用地里面，可以通过提高容积率来造更多的房子，把楼造得再高一点、再密一点。

 

还有第五和第六，我没有在这个图上标注出来，前面实际上已经提到了，可以增加更多的公租房、廉租房，还有焕发市场的活力，形成一个多层次的市场化的租房市场，以此满足人们日益增长的对于住房的需要。我个人认为只有这样，才能真正实现供给和需求的匹配，形成一个健康、长效、可持续的住房市场。

 

以上就是本期课程的全部内容，我是陆铭，谢谢大家。