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商业地产营销方案

　　北 奥 公 馆

　　营销推广策略报告

　　2004年11月8日

　　北京中原

　　北奥公馆专案组

　　1、项目SWOT分析

　　1．1优势

　　 位于奥运核心腹地

　　 纯板楼居住型小社区

　　 分户式中央空调及封闭立体车库

　　 准现房销售

　　 区域内比较完善的配套设施

　　1．2劣势

　　 价格创区域新高

　　 销售现场环境混乱

　　 目前周边交通条件并不理想

　　 售楼处与项目现场分离

　　1．3机会

　　 奥运主题为本项目带来更大的升值空间

　　 区域内整体供给量不大

　　 市政及配套设施将逐步完善

　　1．4威胁

　　 交通情况改进时间待定

　　 奥运地产的逐渐降温

　　以上为本项目的SWOT大纲分析，可以通过机会与劣势，威胁与优势的互补最大程度上的降低项目风险，提升产品市场竞争力，完成项目完美推广计划。

　　2、销售周期

　　2．1北京市房地产市场销售周期说明

　　我司认为入市时机，并不是指时间概念上固定的选择，而应是根据项目自身的实际情况和市场环境所决定的。因此，本项目推出的成功与否，并不能单纯的选择每个固定时间点来实现，而是应该要把前期的铺垫工作筹备完善，透彻了解时间段的市场经济周期，在具备较成熟的开盘条件下，再切入市场。

　　北京市房地产市场销售周期走势分析

　　北京房地产市场销售有明显的季节性，根据我司对区域市场仔细调研和深入分析以及对北京房地产市场的总体走势分析和显示，目前北京房地产市场的销售周期是从每年的5月份开始，然后持续加温，直至11月份，而这段时间里，又以5、6月份和9、10月份的销售活动最为频繁。

　　2．2本项目推广特点说明

　　 2004年11月我司开始接触本项目

　　 项目主体结构年底均将封顶，工期使销售刻不容缓

　　 样板间及售楼处于11月底投入使用

　　 目前项目现场情况混乱，对于销售有不利影响且会持续至2005年初

　　 周边道路交通条件在短时间内不能得到完全的改善

　　 2004年底大屯路断路整修

　　 2004年底科荟路通车交付使用

　　 位于北四环的售楼处现场与项目现场有一定的距离

　　2．3本项目销售周期说明

　　本项目销售周期为2004年12月1日起至2006年5月31日止，共计18个月。根据以上推广特点，综合项目自身情况，我司建议本项目2004年12月进入市场开始销售，具体推广周期可分为市场亮相及客户积累期等五个阶段。各阶段具体时间分布如下表：

　　销售周期分布表

　　销售周期 时间结点

　　市场亮相及客户积累期 2004年12月1日至2005年2月

　　第一强销期 2005年3月至2005年6月

　　第一调整期 2005年7月至2005年8月

　　第二强销期 2005年9月至2005年11月

　　第二调整期 2005年12月至2006年3月31日

　　尾盘期 2006年4月至2006年5月

　　2．4本项目销售任务说明

　　本项目销售计划表

　　项目销售任务 计划完成

　　可销售住宅面积 套数 套数

　　76561.84平方米 540套 486套

　　销售任务明细表

　　周期 月份 工期进展情况 销售条件 完成套数（套） 备注

　　市场亮相及客户积累期 2004年12月初 工程主体结构封顶 样板间及北四环售楼处投入使用 5

　　本销售计划在保证工期及相关工作配合到位之前题下制定，如有变动以当时具体情况为准。

　　2005年1月 工程主体结构封顶 工地围档及现场包装制作完成 15

　　2005年2月 工程主体结构封顶 销售工具制作完成 10

　　强销期 2005年3月 开始进行外立面施工 具备完善的销售条件 29

　　2005年4月 开始进行外立面施工 具备完善的销售条件 35

　　2005年5月 开始进行外立面施工 具备完善的销售条件 40

　　2005年6月 外立面施工基本完成，项目基本达到现房状态 具备完善的销售条件 50

　　第一调整期 2005年7月 楼内公共部分装修 具备完善的销售条件 30

　　2005年8月 楼内公共部分装修 具备完善的销售条件 30

　　第二强销期

　　2005年9月 楼内公共部分装修及整理工作 具备完善的销售条件 50

　　2005年10月 工地现场整理及园林景观施工 具备完善的销售条件 40

　　2005年11月 工地现场整理及园林景观施工 具备完善的销售条件 30

　　第二调整期 2005年12月 验收合格具备交房条件 具备完善的销售条件 14

　　2006年1月 办理入住 具备完善的销售条件 18

　　2006年2月 办理入住 具备完善的销售条件 10

　　2006年3月 办理入住 具备完善的销售条件 25

　　尾盘期 2006年4月 完全现房阶段 具备完善的销售条件 25

　　2006年5月 完全现房阶段 具备完善的销售条件 30

　　总计 486

　　3、推广策略

　　3．1本项目客户群特征

　　 在亚运村区域工作或生活

　　 在中关村区域工作

　　 追求宁静安逸健康舒适的生活氛围

　　 部分客户有二次置业的需求

　　 购房更加理性

　　 对奥运房产有很高的认同，认同区域升值潜力

　　 有一定的经济实力

　　3．2项目卖点梳理

　　 地处奥运中央腹地，新兴富都市中心

　　 产品自身优势

　　10—14层板式小高层

　　体量适中，共540套

　　纯居住的居住舒适性

　　现代化暖色外立面、国际化居所、暖意融融

　　苏式庭院：内外融合，绿意盎然

　　高端智能化配套：美国分户式中央空调

　　封闭式小区管理，居住安全舒适

　　停车管理：封闭立体车库，节省空间

　　准现房发售，购买更有信心

　　 区域内稀缺性

　　 项目较高的升值空间

　　3．3卖点整合

　　区域、产品、稀缺性

　　3．4推广手段

　　 三板斧

　　区域：“奥运中央腹地，新富都市中心”

　　产品：“尊贵奥运板楼”

　　稀缺性：“钻石般稀有”

　　 七种武器

　　“中等社区，舒适生活”

　　“诠释纯居住空间，私享大宅”

　　“分户式空调，高品质享受”

　　“准现房发售，购买更有信心”

　　“现代化暖色外立面、国际化居所、暖意盎然”

　　“苏式庭院•小桥流水的精致生活”

　　“封闭小区管理，安心居住场所”

　　 一招制敌

　　“奥运区域内成熟板楼”

　　3．5媒体选择策略建议

　　3．5．1媒体选择策略原则

　　结合项目五大销售周期，及不同周期推广诉求点，合理选择媒体，以达到最少费用最大成交的效力。

　　3．5．2媒体选择

　　报广

　　选择《北京青年报》和《北京晚报》、《新京报》，以半版为主、双通为辅，加强项目推广的针对性。

　　辅助媒体

　　由网络及业内专业杂志组成，选择新浪网和《万房》、《楼市》、《新地产》、《安家》等杂志，进行项目形象的建立和卖点的 宣传。

　　3．5．1宣传方式

　　在媒体推广过程中，依靠产品优势和相对持续性的主力媒体及网络多角度、立体、择时投放，高亮点频率曝光方式，建立市场知名度，加深市场认知。软文炒作增加曝光密度，例如：通过客户通讯以项目进展或文化等领域的动态进行软性宣传以缩短销售期 。

　　3．5．2媒体选择及推广费用明晰

　　为了让市场充分了解本项目，通过媒体宣传项目的各项优势，展现开发商的实力。使市场认识到本案较高的综合品质，打破以往信息不对称的不利态势 。各月份推广主题及费用如下：

　　市场推广媒体选择表

　　周期 月份 媒体选择情况 媒体诉求点 具体金额

　　市场亮相及客户积累期 2004年12月 《北京青年报》整版硬广配软文

　　《楼市》内页一版硬广配合软文 地域性优势明显

　　产品稀缺性及升值潜力 42万

　　2005年1月 《北京晚报》 半版硬广配合软文

　　《北京青年报》半版硬广配合软文

　　《万房》内页一版硬广配合软文 地域性优势明显

　　产品稀缺性及升值潜力 42万

　　2005年2月 《北京青年报》半版硬广配合软文

　　《新京报》半版硬广配合软文

　　《楼市》一版的软文 产品独特性的体现与标榜 40万

　　强销期 2005年3月 《北京青年报》2次半版硬广

　　《北京晚报》 半版硬广配合软文

　　《新地产》内业软文 本产品分户式中央空调的独有性及项目私密性 42万

　　2005年4月 《北京青年报》半版硬广配合软文

　　《北京晚报》 半版硬广配合软文

　　《新京报》半版硬广配合软文 本产品分户式中央空调的独有性及项目私密性 42万

　　2005年5月 《北京青年报》2次半版硬广

　　《新京报》半版硬广配合软文

　　《新浪网》打包方案广告 高档现代的社区环境（楼体外力面，铝包木窗及社区园林 ） 44

　　2005年6月 《北京青年报》整版硬广

　　《北京晚报》 半版硬广配合软文

　　《楼市》内页一版硬广

　　《新浪网》打包方案广告 高档现代的社区环境（楼体外力面，铝包木窗及社区园林 ） 64万

　　平销期 2005年7月 《北京青年报》2次半版硬广

　　《万房》内页一版硬广配合软文 项目热销及地域市场成熟性的整合 62万

　　2005年8月 《北京青年报》半版硬广

　　《北京晚报》 半版硬广配合软文

　　《安家》内业硬广配合软文 项目热销及地域市场成熟性的整合 62万

　　第二强销期 2005年9月 《北京青年报》2次半版硬广

　　《楼市》内页一版硬广

　　《新浪网》打包方案广告 金秋季节“一板尊天下” 55万

　　200年10月、 《北京青年报》2次半版硬广

　　《北京晚报》半版硬广

　　《新浪网》打包方案广告 金秋季节“一板尊天下” 55万

　　2005年11月 《北京青年报》2次整版硬广

　　《北京晚报》2次半版硬广 现房发售与其相对

　　私密性的创意整合

　　44万

　　第二调整期

　　2005年12月 103.9电台广告5天

　　《北京晚报》半版硬广

　　《楼市》内页一版硬广配合软文 现房发售与其相对

　　私密性的创意整合 40万

　　2006年1月 103.9电台广告10天

　　《北京青年报》整版硬广

　　《楼市》内页一版硬广

　　现房发售与其相对

　　私密性的创意整合 40万

　　2006年2月 103.9电台广告6天

　　《北京青年报》整版版硬广

　　《楼市》内页一版硬广

　　现房发售与其相对

　　私密性的创意整合 40万

　　2006年3月 103.9电台广告6天

　　《北京青年报》整版版硬广

　　《万房》内页一版硬广配合软文

　　现房发售与其相对

　　私密性的创意整合 40万

　　尾盘期 2006年4月 《新地产》内业软文

　　《北京青年报》整版硬广

　　《新京报》半版硬广配合软文

　　“现房入住私享豪邸”

　　48万

　　2006年5月 《北京青年报》整版硬广

　　《安家》内页一版硬广配合软文

　　《北京晚报》半版硬广 “现房入住私享豪邸”

　　48万

　　总计 850万

　　3．6价格策略

　　3．6．1项目价格制定原则

　　 从项目各个单位的实际情况出发；

　　 充分考虑开发商的利润回报；

　　 紧密联系项目工程进度；

　　 结合项目销售策略和项目的销售预期。

　　3．6．.2本案执行“平开高走”的价格策略

　　 房地产产品在整个推广过程中会随着工程进度的进展并结合不 同的销售阶段，价格不断攀升，给客户造成一定的压力，促成其尽快成交，对预先购房的客户，同时也起到一定的稳定作用。

　　 根据以上情况，在开盘即认购阶段往往价格做出一定的让步，给后期价格的提升预留出合理空间。

　　 市场亮相及客户积累期如果价格太高，有挫伤市场的潜在风险，同时对消费者的购买信心、项目的美誉度及形象亦有一定程度的负面影响，一旦不成功，局面极难扭转。

　　 为了保证项目操作的稳妥性，建议本项目执行“平开高走”的价格策略。

　　 后期具体价格与上调单价将根据市场实际情况作适度调整。

　　4、推广方案

　　4．1推广主线

　　 市场亮相及客户积累期（2004年12月初—2005年2月）

　　本销售周期意在将项目推向市场，提升项目市场认知度，吸引目标客群的关注，从而达到积累有效客户的目的。从推广上讲应当集中宣传项目的宏观优势，即区域优势及主要的产品优势，使目标客群能够将项目列为其置业的选择，为强销期打下良好的基础。

　　在本销售周期内，主要将“奥运中央腹地，新富都市中心”、“尊贵奥运板楼”以及“钻石般稀有”这“三板斧”做为此阶段报广宣传主题。通过这三个主题三管其下，引起人们的关注，宣传项目优势，让本项目逐步在市场中树立形象，吸引业内人士和客户的注意。树立项目中高档次的产品形象。

　　 第一强销期（2005年3月—2005年6月）

　　这一阶段主要利用辅助媒体，充分展现项目的各个卖点，以此向市场充分展现项目优势，诱导客户的购买欲，本阶段推广主题以、“中等社区，舒适生活”和“诠释纯居住空间，私享大宅”以及“分户式空调，高品质享受”这七种武器中的三种主要突出社区规模、纯居住和智能化三方面明确我们项目的品质，从而使项目推广从形象诉求逐步过渡到产品诉求。

　　 第一调整期（2005年7月—8月）

　　进入调整期，推广力度随之减弱，在此阶段只需根据项目工期的进展，继续宣传项目产品卖点，通过推广积累新客户，同时促成老客户成交。该阶段推广主题为“准现房发售，购买更有信心”和“现代化暖色外立面、国际化居所、暖意盎然”

　　 第二强销期（2005年9月—11月）

　　这个阶段项目的形象和产品已经在市场中有了较大的认知度，而随着园林景观的建成以及现场形象的改观，通过集中宣传必将掀起新一轮销售高峰。本阶段推广主题为“苏式庭院•小桥流水的精致生活”“封闭小区管理，安心居住场所”

　　 第二调整期（2005年12月—2006年3月）

　　本阶段项目处于办理入住阶段，此阶段开发商精力大部分集中在收楼及办理入住上，同时又正直房地产销售淡季，此时降低推广力度，只要借入住一事在市场上造势，维持楼盘的平稳销售，同时顺利完成入住的办理。

　　 尾盘期（2006年4月—2006年5月）

　　本阶段前期销售的部分应该顺利完成入住，此时又迎来了房地产的强销期，此阶段以“奥运区域内成熟板楼”作为市场诉求点可以达到一招制敌的效果。在掀起一个销售高潮的同时，完成尾房阶段的销售任务，使项目顺利结案。

　　4．2各阶段媒体推广策略

　　 市场亮相及客户积累期

　　广告推广目的： 因项目在市场上没有明确的市场形象，我司将在12月份的广告推广上以整版强视觉冲击力的形式将项目推向市场。项目在市场明确亮相后1月份广告推广目的是在短期内大量累计潜在客户。2月份因进入市场销售淡季故媒体选择软文配合较强。软文的推广效果区别与其它广告，它可阅读性强可在字理间传达项目的优势和卖点。

　　广告诉求： 地域性优势明显、产品稀缺性、升值潜力。

　　 强销期

　　广告推广目的： 项目进入强销期后，推广也随即进入爆破性的阶段。媒体将以报广，杂志广告，网媒多方面全方位的形式，将项目带到一个销售热潮。

　　广告诉求： 产品分户式中央空调的独有性及项目私密性。高档现代的社区环境（楼体外力面，铝包木窗及社区园林 ）。

　　 调整期

　　广告推广目的：在项目进入调整期后，将平面媒体的投放进进行小幅度下调，选择针对性较强的直投类媒体，从而保持稳定的销售速度。

　　广告诉求： 项目热销及地域市场成熟性的整合

　　 第二强销期

　　广告推广目的：根据不同项目的面市时间，有时可能迎来两个热销阶段。在第二热销期内，增加平面媒体的投放力度，加强广告投放频率。在区域内再次掀起项目销售高潮。

　　广告诉求： 金秋季节“一板尊天下”

　　 第二调整期

　　广告推广目的：根据不同项目的面市时间，有时可能迎来两个热销阶段。在第二热销期内，增加平面媒体的投放力度，加强广告投放频率。在区域内再次掀起项目销售高潮。

　　广告诉求： “现房入住私享豪邸”

　　 尾盘期

　　广告推广目的：项目进入现房销售，对于广告投入可较大程度的下调频率；进行持续性较强的促销活动，加大老业主带新客户的优惠力度。

　　4．3营销推广方面公关及促销活动

　　 2004年11月---- 2005年2月预热期

　　推广活动（一）：媒体记者见面会

　　推广主旨：扩大项目知名度，在做市场准入前的预热同时，做客户的积累工作。

　　推广战略：软硬兼施

　　预计时间：2004年12月

　　为了迅速提升“北奥公馆”在房地产业内和市场上的知名度；引起潜在客户的关注，拟举办“北奥公馆媒体记者见面会”。记者见面会于2004年12月在项目现场或特定地点举行。

　　本次记者见面会将准备充分，安排周密，邀请京城主流媒体十余家，并达到共识：“北奥公馆”项目上市后将成为市场关注的焦点，必定会引起亚奥区域地产的新一轮住宅销售高潮。

　　记者见面会后，各大媒体对“北奥公馆”项目将进行集中报道，其间有包括《北京青年报》、《北京晚报》、《新浪网》等13家媒体，以及BTV---《置业二十一世纪》栏目等主流电视媒体都将对本项目进行及时报道。同期硬广的推出，必带来了一定规模的来电量和来访量，并且使本项目在北京地区甚至全国范围内初步具备了一定的知名度。

　　拟参与报道的媒体名单如：

　　《北京晚报》、《新京报》、《北京青年报》、《中国建设报中国楼市》、《精品购物指南》、《北京晨报》、《北京现代商报》、《名牌时报北京楼市》、《信报》、《京华时报》、《雅虎网》、《焦点网》、《新浪网》、《中国消费者报》等。

　　预计费用：1万元

　　推广活动（二）：“逛样板，抽家电”

　　推广主旨：在推出样板间的黄金时期，尽快促进准客户的成交，提高销售速度。

　　推广战略：抛砖引玉

　　预计时间：2005年1月

　　2004年12月项目现房样板间施工和装修完成，并完全配备家电之时，对在规定时间（当月或1月）内，签订（大定不退）购房的客户以抽奖活动的形式，配送家具或家用电器。其目的是在前期有一定客户积累的前提下，配合现楼样板间的推出，再以媒体宣传的气氛烘托基础上，促进准客户的成交，提高项目的知名度和提高销售率。

最高星级的酒店是几星级的？

世界唯一一座七星级酒店 知道世界唯一一座七星级酒店在哪里吗? 知道全世界最贵的酒店在哪里吗？ 知道全世界曾经最高的酒店在哪里吗？ 这三个问题其实只有一个答案：在迪拜。迪拜的Burj Al-Arab酒店(burj音译泊瓷，又称阿拉伯塔)。 迪拜是阿拉伯联合酋长国的第二大城市。20世纪50年代，它还是阿拉伯湾一个朴素的海滨小镇，到了90年代以后，迪拜发生了脱胎换骨的变化。鳞次栉比的摩天大楼在霍尔河畔奇迹般地崛起，让人以为自己仿佛到了纽约。 像其它中东城市一样，迪拜因石油而富庶。但对一个雄心勃勃想在新世纪大展身手的新兴城市来说，石油当然不是全部。它打开了大门，大力发展旅游业。由于拥有高素质的环境以及丰富多彩的文化(因为80%的人口是外国人的缘故)，到迪拜的旅游者以模特、艺术家、商人等高收入阶层居多。在迪拜王储的提议之下，知名企业家Al-Maktoum 投资兴建了美仑美奂的Burj Al-Arab酒店。 酒店的豪华程度令人叹为观止，评论家们都不知道该给它定为几星：是五星，六星，还是七星？酒店建在海滨的一个人工岛上，是一个帆船形的塔状建筑，一共有56层，321米高，由英国设计师W.S.Atkins设计。它正对着Jumeirah Beach酒店(被认为是世界上最棒的酒店)，以202套复式客房、200米高的可以俯瞰迪拜全城的餐厅以及世界上最高的中庭，成为后者最强劲的对手。 到过这里之后，你才能真正体会到什么叫做金碧辉煌。它的中庭是金灿灿的，它的最豪华的780平方米的总统套房也是金灿灿的。客房面积从170平方米到780平方米不等，最低房价也要900美元，最高的总统套房则要18000美元。总统套房在第25层，家具是镀金的，设有一个电影院，两间卧室，两间起居室，一个餐厅，出入有专用电梯。已故顶级时装设计师范思哲曾对它赞不绝口。 伯瓷是世界上惟一的建筑高度最高的七星级酒店（因为饭店设备实在太过高级，远远超过五星的标准，只好破例称它做七星级），开业于1999年12月，共有高级客房202间，建立在离海岸线280米处的人工岛Jumeirah Beach Resort上。伯瓷糅合了最新的建筑及工程科技，迷人的景致及造型，使它看上去仿佛和天空融为一体。伯瓷的工程花了5年的时间，2年半时间在阿拉伯海填出人造岛，2年半时间用在建筑本身，使用了9000吨钢铁，并把250根基建桩柱打在40米深海下。饭店由英国设计师W.S. Atkins设计，外观如同一张鼓满了风的帆，一共有56层、321米高，是全球最高的饭店，比法国艾菲尔铁塔还高上一截。 伯瓷酒店内部更是极尽奢华之能事，触目皆金，连门把、厕所的水管，甚至是一张便条纸，都“爬”满黄金。虽然是镀金，但要所有细节都优雅不俗地以金装饰，则是对设计师的品位与功力的考验。由于是以水上的帆为外观造型，饭店到处都是与水有关的主题（也许在沙漠国家，水比金更彰显财力）。像是一进饭店门的两大喷水池，不时有不同的喷水方式，每一种皆经过精心设计，约15～20分钟就换一种喷法，跟水舞没什么两样，搭着电梯还可以欣赏高达十几公尺的水族箱，很难相信外头就是炎热高温的阿拉伯沙漠。 而金碧辉煌的酒店套房，则让你感受到阿拉伯油王般的奢华。所有的202间房皆为两层楼的套房，最小面积的房间都有170平方米；而最大面积的皇家套房，更有780平方米之大。而且全部是落地玻璃窗，随时可以面对着一望无际的阿拉伯海。最令人吃惊的是一进房间，居然有一个管家等着跟你解释房内各项高科技设施如何使用，因为酒店豪华尊贵的服务宗旨就是务必让房客有阿拉伯油王的感觉，在狠狠地让人感到吃惊之余，也让人感叹金钱的力量。以最普通的豪华套房为例，还包括窗帘和电灯的开关，办公桌上有东芝笔记型计算机，随时可以上网，墙上挂的画则全是真迹。 给大家感受最high的，应当是雄霸25楼及以上楼层的皇家套房，装饰典雅辉煌，顶级装修和搜罗自世界各地的摆设，如同皇宫一样气派，家具是镀金的，有私家电梯、私家电影院、旋转睡床、阿拉伯式会客室，甚至衣帽间的面积都比一般酒店的房间大。已故顶级时装设计师范思哲曾对此赞不绝口。最特别的是睡房的天花板上有一面与床齐大的镜子，和自己面对面睡觉的感觉会不会很奇怪？浴室里的所有卫浴用具都是爱马仕的牌子，包括肥皂、古龙香水等，当然淋浴设备也不同凡响，除上头的莲蓬头之外，还可选择上中下三段式喷水，旁边则是马赛克壁画陪衬下的按摩浴池，浴室门口还有皮质躺椅，让旅客休息。

参观上海中共一大会址有感

×月×日，我们班一行人去参观了中共一大会址，在党旗的引导下，我们进入到那一幢普普通通的石库门房子也就是中共一大会址，怀着虔诚与激动的心情开始进行参观。通过这次学习考察活动，使自己在思想上受到了深刻的教育，在观念上受到了一定的触动，受到了一定的启示收获很大，感慨很深…… 纪念馆中陈列着许多珍贵的革命历史文物，再现了19世纪中叶以后，中国沦为半殖民地半封建社会的悲惨史实。展品中有孙中山、黄兴、秋瑾等革命志士的遗物、手迹；展品集中反映了中国共产党早期领导人李大钊、陈独秀和毛泽东等一批早期党员开展革命活动、筹建中国共产党的革命历史。

1921年7月23日，毛泽东等13位一大代表和共产国际代表就在这幢石库门房子里召开了中国共产党第一次代表大会，会议举行至7月30日，因为被法租界巡捕房密探发现，遂紧急停止开会。在一大代表李达夫人王会悟的安排下，7月31日，一大的12位代表转移至嘉兴南湖的一条游船上继续开会（共产国际代表及陈公博未参加）。会上讨论通过了党的纲领、决议和中国共产党成立宣言，选举产生了党的一大领导机构。吁吁如生的蜡像定格了这伟大的时刻。这些仿佛又让我回到了1921年，中国近代史上最黑暗的时段，当时百姓穷无立足之地。要想建立一个代表人民利益的党当然也没有落脚之地。然而这样的创立之艰并不能阻挡时代前进的步伐，更不能冷却共产党人的满腔热血。当我再次仔细地端详着那些开会现场的小桌小凳，仿佛穿越时光触摸到了一种深邃的力量。执政为民，立党为公，从这些简陋的会场立坐而沦道到身体力行。浴血战斗，指点江山，把一个个纲领宣言变成现实，这是何等傲人的气魄啊！

我们的党从无到有，经历艰难曲折无数。时至今日我也更深一步地懂得了什么叫“艰难困苦，玉汝于成”的高深境界，无数的革命先烈创造了中国共产党，泱泱大国所酝酿的巨变将是全人类史的伟绩。作为一名党员，我要在思想上先人一步，把党的章程、路线、方针、政策学好、学精，自觉实践“三个代表”重要思想，真正做到言行一致，体现党员的先锋模范作用。除此之外，还要在行动上奋勇争先。“一名党员就是一面旗帜”，在全面建设小康社会中，要争做排头兵，以积极向上的热情去开拓创新。进一步树立科学的世界观、人生观、价值观，淡泊名利，无私奉献，努力保持共产党员的先进性，做一名合格的党员。

时光不再，英雄虽逝，精神长存，犹如黑夜中的明灯盏盏，照亮了党前进的道路，照亮了民族崛起的前程。抚今追者，我们踌躇满志，我们所接过的使命是不仅仅对党的忠诚和敬仰，更是令华夏子孙世代繁荣的热望。临走，抚摸那些灰色的墙壁，我希望能将它那不卑不亢的存在烙印在我的手心，将那十八年前的一段记忆铭刻于心。

最好的酒店是几星级

五星级酒店啊 我国五星级大酒店标准简介

pppp我国涉外旅游酒店划分为五个档次，即一星级、二星级、三星级、四星级、五星级，星级越高，表示酒店的档次越高。酒店星级的划分以酒店的建筑、装饰、设施设备及管理、服务水平为依据。具体的评定办法按照国家旅游局颁发的设施设备评定标准、设施设备的维修保养评定标准、清洁卫生评定标准，宾客意见评定标准等执行。五星级旅游涉外酒店应具备的基本条件概述如下：p

ppp(一）酒店总体基本要求p

ppppp1p、p酒店功能划分合理、设施使用方便、安全。

ppppp2p、p酒店室内外装修高档、建筑及装修选用豪华材料。

ppppp3p、酒店内部公共信息图形符号符合pLB/AT001p标准。

ppppp4p、p有中央空调系统。

ppppp5p、p有背景音响系统。

ppppp6p、p有与五星级酒店相适应的计算机管理系统。

ppp（二）酒店接待大厅基本要求p

ppppp1p、接待大厅宽敞、装修豪华、光线充足。p

ppppp2p、有与酒店规模、五星级相适应的总服务台，总服务台有中英文标志、分区段设置接待、问讯、结帐、p24p小时有工作人员在岗。p

ppppp3p、提供留言服务、一次性总帐单结帐服务、信用卡服务、p18p小时提供外币兑换服务。p

ppppp4p、总服务台提供酒店服务项目宣传品、酒店价目表、中英文本市交通地图，全国旅游交通地图、本市和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、报刊杂志等。p

ppppp5p、可p8p小时直接接受国内、国际客房预订，有酒店和客人同时开启的保险箱、设门卫应接员、专职行李员、值班经理、大堂经理。p

ppppp6p、在非经营区设客人休息场所、提供店内寻人服务和安排出租车服务、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道、配备轮椅。p

ppppp7p、至少能用p2p种外语提供服务（英语为必备语种），总机至少能用p3p种外语提供服务（英语为必备语种），各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示。p

ppp（三）客房基本要求p

ppppp1p、至少有p40p间（套）可供出租的客房，p70%p客房的面积（不含卫生间和走廊）不少于p20p平方米，至少有p5p个开间的豪华p套房，有残疾人客房。p

ppppp2p、客房装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架，茶几，座椅，床头柜、床头灯，台灯，落地灯、全身镜，行李架等高级配套家具。p

ppppp3p、卫生间用豪华建筑材料装修地面、墙面、顶棚，用良好的排风设施，p110/220Vp电源插座，电话副机，吹风机和体重称。装高级座便器。梳妆台，浴缸并带淋浴喷头，配浴帘，晾晒绳，p24p小时供应冷热水。p

ppppp4p、有直拨的国内、国际电话，有彩色电视机、音响设备、并有闭路电视系统，播放频道不少于p16p个，自办节目至少有p2p个频道。p

ppppp5p、有与五星级相匹配的文具用品，提供开夜床服务，p24p小时提供冷热饮用水及冰块，免费提供茶叶或咖啡，客房内设微型酒吧，p24p小时提供中西式早餐，正餐送餐服务。p

ppppp6p、提供叫醒服务，留言服务、衣装湿洗、干洗，熨烫和修补服务，提供擦鞋服务。p

ppppp7p、客房、卫生间每天全面整理，每日更换床单和枕套，客房用品和消耗品每天补齐。p

ppp（四）餐饮基本要求p

ppppp1p、有布局合理、装饰豪华的中餐厅，至少能提供p2p种风味的中餐。p

ppppp2p、有布局合理、装饰豪华的西餐厅，配专门的西餐厨房。p

ppppp3p、有独具特色，格调高雅的咖啡厅，能提供自助早餐、西餐正餐。p

ppppp4p、有适当的小宴会厅，有封闭的酒吧间。p

ppppp5p、餐厅、酒吧的主管、领班和服务员能用英语提供服务。p

ppppp6p、厨房冷菜间、面点间独立分割，有足够的冷气设备，冷菜间有空气消毒设施，粗加工间与操作间隔离，有足够的冷库，有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭p。p

ppp（五）公共区域基本要求p

ppppp1p、有足够的停车场，有足够的高质量客用电梯，轿箱装修高档，并有服务电梯。p

ppppp2p、有公用电话，并有市内电话簿。p

ppppp3p、有男女分设的公共卫生间。p

ppppp4p、有商场，出售旅行日常用品，旅游纪念品、工艺品等商品。p

ppppp5p、有商务中心，代售邮票，代发信件，办理电报、电传、传真、复印、国际长途电话、国内行李托运、冲洗胶卷等。提供打字服务。p

ppppp6p、有医务室。p

ppppp7p、提供代购交通、影剧、参观等票务服务。p

ppppp8p、提供市内观光服务。p

ppppp9p、p有应急供电专用线和应急照明灯。p

ppp（六）选择项目（共p78p项，至少具备p35p项，具备项目越多，酒店越高档）p

pppp客房（p10p项）p

ppppp1p、客房内可通过视听设备提供帐单等的可视性查询服务，提供语言信箱服务。p

ppppp2p、卫生间有饮用水系统。p

ppppp3p、不少于p50%p的客房卫生间淋浴与浴缸分设。p

ppppp4p、不少于p50%p的客房卫生间干湿区分设。p

ppppp5p、所有套房分设供主人和来访人使用的卫生间。p

ppppp6p、设商务楼层，可在楼层办理入住登记及离店手续，楼层有供客人使用的商务中心及休息场所。p

ppppp7p、商务楼层的客房内有收发传真或电子邮件的设备。p

ppppp8p、为客人提供免费店内无线寻呼服务。p

ppppp9p、p24p小时提供洗衣加急服务。p

ppppp10、p委托代办服务。p

pppp餐厅及酒吧（p8p项）p

ppppp1p、p有大堂酒吧。p

ppppp2p、p有专业性茶室。p

ppppp3p、有除西餐厅外的其他外国餐厅，配有专门厨房。p

ppppp4p、有饼屋。p

ppppp5p、p有风味餐厅。p

ppppp6、p有至少能容纳p200p人正式宴会的大宴会厅，配有专门的宴会厨房。p

ppppp7、p有至少p10p个不同风味的餐厅（大小宴会厅除外）。p

ppppp8、p有p24p小时营业的餐厅。p

pppp商务设施及服务（p5p项）p

ppppp1、提供国际互联网服务，传输速度不小于p64kbit/sp。p

pppppp2、封闭的电话间（至少p2p个）。p

pppppp3、洽谈室（至少容纳p10p人）。p

pppppp4、提供笔译、口译和专职秘书服务。p

pppppp5、图书馆（至少有p1000p册图书）。p

pppp会议设施（p10p项）p

ppppp1p、有至少能容纳p200p人会议的专用会议厅、配有衣帽间。p

ppppp2p、至少配有p2p个小会议室。p

ppppp3p、有同声传译设施（至少p4p种语言）。p

ppppp4p、有电话会议设施。p

ppppp5p、有现场视音频转播系统。p

ppppp6p、有供出租的电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录像机、文件粉碎机。p

ppppp7p、有专门的复印室、配备足够的复印机设备。p

ppppp8p、有现代化电子印刷及装订设备。p

ppppp9p、有照相胶卷冲印室。p

ppppp10p、至少p5000p平方米的展览厅。p

pppp公共及健康娱乐设施（p42p项）p

ppppp1、歌舞厅p

ppppp2、卡拉pOKp厅或pKTVp房（至少p4p间）p

ppppp3、游戏机室。p

ppppp4、棋牌室。p

ppppp5、影剧场。p

ppppp6、定期歌舞表演。p

ppppp7、多功能厅，能提供会议，冷餐会、酒会等服务及兼作歌厅、舞厅。p

ppppp8、健身房。p

ppppp9、按摩室。p

ppppp10p、桑拿浴。p

ppppp11p、蒸汽浴。p

ppppp12p、冲浪浴。p

ppppp13p、日光浴室。p

ppppp14p、室内游泳池（水面积至少p40p平方米）。p

ppppp15p、室外游泳池（水面积至少p100p平方米）。p

ppppp16p、网球场。p

ppppp17p、保龄球室（至少p4p道）。p

ppppp18p、攀岩练习室。p

ppppp19p、壁球室。p

ppppp20p、桌p球室。p

ppppp21p、多功能综合健身按摩撑。p

ppppp22p、电子模拟高尔夫球场。p

ppppp23p、高尔夫练习场。p

ppppp24p、高尔夫球场（至少p9p洞）。p

ppppp25p、赛车场。p

ppppp26p、公园。p

ppppp27p、跑马场。p

ppppp28p、射击场。p

ppppp29p、射箭场。p

ppppp30p、实战模拟游艺场。p

ppppp31p、乒乓球室。p

ppppp32p、溜冰场。p

ppppp33p、室外滑雪场。p

ppppp34p、自用海滨浴场。p

ppppp35p、潜水。p

ppppp36p、海上冲浪。p

ppppp37p、钓鱼。p

ppppp38p、美容美发室。p

ppppp39p、精品店。p

ppppp40p、独立的书店。p

ppppp41p、独立的鲜花店。p

ppppp42p、婴儿看护及儿童娱乐室。p

pppp安全设施（p3p项）p

ppppp1、电子卡门锁。p

ppppp2、客房贵重物品保险。p

ppppp3、自备发电系统。p

pppp二、上海地区五星级大酒店建安成本分析p

据调查，上海目前超高层五星级酒店的建安成本标准如下表：p

序号p分项工程名称p计算依据p单方造价p（元p/p平方米）

1p桩基工程（受力桩）p总建筑面积p180-200

2p地下室工程、基坑围护及支撑p地下室建筑面积p4000-4400

3p黑乎乎建筑工程（除外墙玻璃幕墙）p地上建筑面积p900-990

4p外墙玻璃幕墙p外立面建筑面积p1300-1600

5p结构工程p地上建筑面积p1000-1200

6p给排水（含洁具，锅炉房管线）p总建筑面积p370-400

7p喷淋、气体消防p总建筑面积p110-120

8p污水处理（含管线）p总建筑面积p40-45

9p空调工程p地上建筑面积p600-660

10p地下室通风工程p地下室建筑面积p190-210

11p照明、防雷、动力、变配电p总建筑面积p900-990

12p电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传p总建筑面积p530-580

13p煤气工程p总建筑面积p50-55

14p电梯、自动扶梯p总建筑面积p360-400

15p室外总体p总建筑面积p120-135p

16p室内精装修连家具p地上建筑面积p3500-3900p

17p杂项工程p总建筑面积p300-350p

18p洗衣房设备p地上建筑面积p170-190p

19p厨房设备p地上建筑面积p280-310p

pppp分析结论：p

pppp目前上海品质一流的超高层五星级大酒店，其建安成本为p9000-11000p元p/p平方米（按总建筑面积计算），比品质一流的超甲级写字楼要高出p2000-3000p元p/p平方米，其差异主要表现在：p

ppppp1、酒店的建筑成本比写字楼高（主要由于酒店客房较多引起分割墙体增加）p

ppppp2、酒店给排水成本比写字楼高（卫生洁具与消防喷淋增加）p

ppppp3、酒店的装修成本比写字楼高（酒店所有部位全部装修，而写字楼往往公共部位装修）p

ppppp4、酒店有家具配置和洗衣及厨房设备，而写字楼一般没有，即使有也比酒店要少得多。

民国的土豪到底有多少钱

东北王张作霖一掷千金

1925年11月张作霖手下干将郭松龄因功高而未受赏，在滦州发表反奉通电，举兵倒戈。当时，郭松龄手下有七万大军，是奉军的精锐部队，如果他率军攻打过来，张作霖的老巢奉天城就不保了。由于害怕顶不住郭松龄的军队，张作霖提前将大帅府内的财产转移到日本租界地满铁株式会社。这些财产有：金银、细软、古董、珍贵家具，足足装满了几十辆军用大车。

眼看郭松龄的大军就要攻到奉天了，无奈的张作霖只好求助于日本。日本人趁火打劫，胁迫他签订了一份出卖东北主权的密约。在日本的人帮助下，张作霖平息了郭松龄的反叛。事后，张作霖不愿意履行密约，为了给日本人一个交代，他把自己个人在日本正金、朝鲜两家银行的存款赠给了日本关东军司令白川义则，金额为500万元。

富可敌国的瑞蚨祥老板

学徒出身的瑞蚨祥老板孟靓侯后来富可敌国。孟家在天津英租界湖北路12号对过小巷内有一套住宅，院内特制一个洋灰地窖，做藏金之用。解放前夕，孟家迁出前启地窖掘金，内有黄金8000条，达8万两。

末代皇帝溥仪给皇后的零花钱

1924年溥仪被逐出紫禁城后，在天津生活了多年。在《我的前半生》中，他有这样一段记述：天津时期购买用品的开支比在北京时大得多，而且月月增加，像钢琴、钟表、收音机、西装、皮鞋、眼镜，买了又买，不厌其多......（婉容和文秀）这种竞赛式的购买，弄得我后来不得不规定她们的月费定额......记得期初是婉容一千，文秀八百，后来有了困难，减到三百和二百。

大明星胡蝶的收入

胡蝶成名时，还不兴片酬一说，她在明星影片公司的月薪是2000元，其中实发1000元，另外1000元先赊着。此外公司还给她配了一辆专用的小汽车。就这1000元也并非小数，当时的大米价格仅为一石10元。

一线明星周璇的片酬

据周璇的儿子周伟回忆：举一个简单的例子，母亲在香港拍电影《清宫秘史》时，片酬是一根金条一个单元，而这部戏一共有16个单元，由此可以推算出母亲周璇当初共有多少酬劳。

阎锡山给儿子的留学费用200万美元

1946年到1947年，山西省银行驻天津主任阎孝先为阎锡山收购了大量美金，存在天津大陆银行的保险库里。后来阎锡山指示汇一笔钱到美国，为数约200万美金，说是作为他儿子阎志敏去美国留学的费用。

外企银行的华人职员收入

北洋时期，中法实业银行的华人职员等于今天的外企员工。他们的薪水视资历和能力而定，从几十元到一百几十元不等。请假在三个月以内的不扣工资。年终多发一个月的工资作为奖金。工资之外，有时另加10%的生活津贴。

知识分子的收入

北平时期，一个大学教授的月薪大体为360元，所谓庚款教授多达450元。陈垣教授除日常收入外，还四处兼职，每月能挣上千块。

上海二三十年代，文坛富翁当数邵洵美和徐志摩。邵是豪门之后，继承了大笔遗产，徐则是大学教授中唯一有私人汽车的人。

鲁迅定居上海后，一直是一个无固定职业的自由撰稿人，有人给他算了一笔账，他在上海的最后九年，共计收入为国币7万多元，平均每月收入700多元，这大体是当时一个名牌大学教授的收入，相当于20世纪末的人民币2万多元。

《罗曼罗兰传》的译者鲍文蔚从法国留学回来后，在北平中法大学当教授，另在孔德学校兼课，月入300元。鲍家住两个小院，共八间北房、两间东房、两间西房。家里有客厅、书房、盥洗室、浴缸、厨子、女佣以及自己的包月车。

何应钦的财产仅次于宋子文

何应钦夫妇无子无女。他在南京、上海、无锡、贵阳、重庆等地皆有豪宅。他的存款数外人自然无从知道，但抗战胜利后，南京某报纸曾发表“国府要人财产比较表”，将何列为仅次于宋子文的第二位，此消息虽难说是实情，但至少不大离谱。

曾任江苏督军的李纯是天津最大“房地产商”

李纯自1914年起广置房产。先以4万元购得北京铁狮子胡同一处住宅，又以2万元在天津黄纬路购地一处建住宅。此后，他陆续在天津南市购下南起东兴市场，北至荣吉街以北的大片房产，占地皮约140亩，经扩建，共有楼房、平房、市场、戏园、澡堂等约450间。李还在河北三马路东兴里、五马路、北马路一带，购买、修建房屋1404件，在河东东兴里一带拆建和扩建房屋500间，在英租界20号购洋楼八所，在英租界11号路等路段有住宅四处。如此看来，说天津的最大房地产商是李家，似乎不为过。李纯后来又在北京珠市口等地置下房产700余间，在天津周边则置地无算。

晚清王爷“瘦死的骆驼比马大”

民国初年，恭王府所收地租每年达12万现洋之多。恭亲王溥伟1914年移居青岛，每月有两三个随事的换班，所有吃喝用等物品都从北京采购，鸡鸭鱼肉和咸菜得要老字号的，如天福酱肉、天源咸菜、致美斋点心等，每月开支大约三五千元，不够用时打电报再由北京汇款。

袁世凯留给妻妾、儿子的遗产

袁世凯病危时，除袁克定外，单给每个儿子15万元，当时袁的五妾、六妾、八妾和九妾都已怀孕，因不知生男生女，便预留60万元由克定保管，生男就依例付给，生女则留作公费。

资助蒋介石的豪门

民国初年，蒋介石混迹于上海，家里雇了一个厨子、一个当差、一个女佣，但工资常发不出来。蒋介石的朋友中，以张静江最富有，是湖州南浔四大豪门之一，据说由蒋经手向张陆续支取的费用达十余万之多。

上海大买办的奢侈生活

郑伯昭是上海滩的大买办，有六男四女，他把其中的两个儿子送到英国剑桥大学读书，归国时，从欧洲运回各式各样的汽车，郑家搁汽车的地方一度被人说成是汽车展厅，郑本人也坐着名贵的劳斯莱斯牌轿车。郑家有私人游泳池。郑的妻子出席盛大宴会时，帽饰上镶嵌着两粒蚕豆般大小的钻石。郑的儿子们还养着几十条狼狗，每天要吃进去几十斤牛肉。

毛泽东和蔡元培、胡适的收入对比

毛泽东在北大图书馆报刊阅览室当管理员时，月薪是8元。当时，北大校长蔡元培月薪600元，文科学长陈独秀大概能挣400元，胡适、李大钊、周作人、钱玄同、刘半农等北大教授的工资都在二三百元之间。

盛宣怀父子腰缠万贯

盛宣怀病故后，家人花40万巨金买通工商部洋人，获准把灵柩抬到大马路（南京路）转了转，致丧事盛况空前，轰动上海滩。

盛宣怀的儿子盛老三，本来就家底丰厚，他在日伪时期附逆，运销鸦片，逆产无法计算。他在上海有十几处住宅，所用痰盂，都是以纯金制成的，其他如烟具、烟灰缸、高脚盆乃至挂在走廊上的鸟笼子，也都是金的。抗战胜利后，盛家被抄，逆产清册达128页，其中有一个白金镶成的九角形大钻别针，当中镶着一颗28克拉大钻，周围镶有重约15克拉的小钻160枚。

康有为晚年“钟鸣鼎食”

康公馆光是大米平均每天四天就要吃掉一石“176斤”。康家仆役每天采购日用品、副食品多用汽车运输，每月单伙食就要花费400银元以上。康有为电报费每年可达上千银元。加上婚丧嫁娶等应酬费，总开支平均每月2000银元左右。康有为55岁以后在上海和江南生活的14年间，每年花费不下20000银元。

一个小故事看当时的消费水平

丁玲和胡也频同居后生活拮据，一次俩人还剩1块钱时，有客人来，只好用这一块钱办了一顿丰盛的晚餐。当时他们住在北平郊区的碧云寺，第二天一早起来，俩人两手空空，徒步几十里地进城找熟人借钱。

1916年1月，时任教育部社会教育司第一科科长的鲁迅，月薪300银圆。

1917年1月，蔡元培出任北大校长，月薪600银圆；北大文科学长陈独秀，月薪300银圆；北大文科教授兼哲学研究室主任胡适，月薪300银圆；北大教授兼国史编纂处主任周作人，月薪240银圆；北大图书馆主任李大钊，月薪120银圆。

徐志摩当时在上海同时兼着三个大学的教授职位，另外还编杂志、做翻译、写评论、发小说，平均月收入600银圆。

看完了这些著名人物的工资收入，我们再来看看普通百姓的收入是多少。

鲁迅家里请了三个保姆，包吃包住，每人月薪3个银圆。当时北京的人力车夫，月收入平均是7-8个银圆。河北全省小学教师最高月薪不超过24元，最低16元，平均20元。但如果是乡村小学教师，那收入平均只有4-5元。

由上述数据可以看出，当时的高级知识分子，是真正的高收入群体。

看完了收入，再来看看物价。1912年到1919年，米价恒定为每旧石（178斤）6银圆，也就是每斤米3.4分钱，1银圆可以买到将近30斤大米；猪肉每斤平均1角2分至1角3分钱，1银圆可以买8斤猪肉；棉布每市尺1角钱，1银圆可以买10尺棉布；白糖每斤6分钱；食盐每斤1-2分钱。

1918年（民国七年）清华学校的外国教员狄登麦（C.G.Dittmer）在北京西郊第一区调查居民195家，其中100家为汉族人、95家为满族人。调查结果显示，当时北京市郊的五口之家，平均每年开销100银圆，才能维持最基本的生活。如果要达到小康水平，每年需花费180银圆左右。

1919年，鲁迅与二弟周作人合买新街口八道湾11号宅院，4000银圆（一说为3500银圆）。一套典型的三进大四合院，21间坐北朝南的正房，另有几间厢房。

1923年兄弟失和，鲁迅再购阜成门内宫门口西三条胡同21号，即今北京鲁迅博物馆。小四合院，占地400平方米，三间南房三间北房，东西各两小间厢房，耗资800银圆，加上改造维修不超过千元银圆。