5.3 如何建立供需匹配的房地产健康长效发展机制？  建立一个供需匹配的房地产需要哪些政策支持？

建立一个供需匹配的房地产需要哪些政策支持？

 

本期提要

• 建立一个供需匹配的房地产需要哪些政策支持？

本期内容

讲完这些问题以后，我再给大家讲一个道理。想要真正解决中国房地产市场的供求错配问题，讲到底只有一个办法——寻求供需的匹配。

 

怎么寻求供需的匹配呢？我想有以下六个治本的办法，我把它们总结为这样几句话。

 

第一，地随人走。虽然中国的土地不是私有的，但我们知道哪里人口在增长，哪里人口在增长就在哪里增加土地供应，造更多房子，这是根本的办法。

 

第二，大家可能会说，大量的人口流入地都是一线城市，对，所以一线城市要发展成为都市圈，建房的范围可要蔓延得更大，甚至超过这个城市的管辖边界，延伸到临近的二三线城市去。

 

第三，城市的用地结构要优化。我在前面的课程中已经跟大家讲到，中国现在是工业用地太多，商业用地太多，相应地来讲，我们可以适当提高工业用地的密度，把一些工业用地转化成商业和住宅用地。同时在商住用地里面要相应减少商业地产的供应，增加住宅的供应，甚至要允许存量的、闲置的商业用地转化为住宅用地，这是结构调整。

 

第四，为什么不可以在同样的土地面积上把房子造得更高一点，提高容积率？尤其是在中心城区，面临着这么多的居住需求的时候，可以让容积率再高一点，把楼再造得高一点、密一点。

 

第五，发展多层次的租房市场。这里面既包括政府供应的公租房、廉租房，也包括更广泛的民间租房市场。租房市场里面又要分层次，有的是成套的、全装修的、豪华的，但是恐怕也不能排除能够满足低收入阶层需求的地下室、群租房，甚至一些在目前的法律体系下不合法的违建房，只要它的质量比较好，为什么不可以通过补办手续来合法化呢？如果目标就是增加住房供应从而满足人民对美好生活的向往的话，恐怕有一些质量还比较好的违建房就应该考虑通过补办手续来合法化。

 

最后一句话，不要忘记中国还有1/3的城市人口是负增长的，对于那些人口负增长的地方恐怕就要做减量规划了。该拆的房子如果真的空置了，与其继续维护它，不如早点把它拆掉。还有一些城市道路，就像我在前面给大家看的，8车道的路没车跑，如果继续去维护它，每年都有维护费用，那么是不是可以把8车道减少到6车道，甚至4车道，仍然够用，但是节省了维护费用。还有，随着人口的减少，是不是可以把远郊地区的居民往中心城区集中，外围的学校和医院也可以适当往中心城区集中，通过做减量规划来提升公共资源的使用效率。这些其实都是可以做的。

 

接下来我们具体来做一些解释，什么叫地随人走？我画了一张图，来给大家解释农业用地的占补平衡，或者叫建设用地的跨地区再配置。这有一点拗口，我再讲一遍，一种理解叫做农业用地的占补平衡，另外一种说法叫建设用地的跨地区再配置。

什么意思？我们来看这张图。

 

假设中国有两个地方，右边这个比较大的圈是中国东部的一个大城市，左边这个比较小的圈是中国中西部的一个小城市。我用笑脸表示从左边小城市到右边大城市打工的人，因为家人已经全部迁移到大城市去了，这时候他老家的房子已经空出来了。

 

大家想，我可不可以进行下面这样一个操作，最终实现在全国范围内保持城市的建设用地总量不变，同时农业用地的总量也不变。我把这个人在老家的房子拆掉，原来的建设用地就变成农业用地了，同时我在人口流入地利用这个人在老家的房子所对应的建设用地的面积建一个房子。大家想，在我这样做的过程中，是不是农业用地没有发生变化，右边在占左边在补；而建设用地，左边的减少右边的增加，全国范围内农业用地和建设用地的面积都没有发生变化。

 

但是在我这样做的过程中，大家想我解决了几个问题？

 

首先对进城的农民我可以跟他讲，你把老家这个房子拆掉以后对应的建设用地指标给我用，我补一笔钱给你，相当于他通过跨地区转让这个原来根本不值钱的房子的使用权获得了一笔收入，这对农民来讲是好事。而对人口流入地来讲，是不是可以造更多的房子？请注意，这块地在农村用来造平房，到城市里就可以造楼房。你补给这个农民的可能就是一套房子的价值，但是剩下的房子是不是就可以继续卖了？对当地居民来讲，住房供应增加了，对于开发商来讲，挣钱的空间也增加了，当地政府也获得了发展经济的空间。这就叫农业用地的占和补的平衡，以及建设用地指标的跨地区的再配置。

 

我想告诉大家，中国现在的土地制度已经开始发生重大的变化了，其中建设用地的配置要跟人同向变化，哪里的人增加了就给哪里更多的建设用地指标。这种建设用地指标的跨地区再配置，在我和其他学者的共同推动之下，现在已经开始试点了，但是还没有全面铺开。

 

再接下来要改革的就是宅基地，其实图中的这个例子就在讲宅基地。现在农村的宅基地仅允许在村民之间进行买卖，但是我在这里提出，为什么不可以允许农民把老家的宅基地拆掉，然后把对应的面积跨地区的配置到人口流入地来呢？这个事情到目前为止还没有做，但是我相信随着时间的推移，这个改革已经是箭在弦上了。

 

综合地来讲，接下来我希望出现一个什么样的土地改革呢？我们分层次来讨论一下这个问题。

 

首先，我觉得农业用地可能要逐渐走向所谓的永佃制。具体来讲就是，中国今天的家庭联产承包责任制给予农村家庭30年的土地承包权，目前是延长了，以后再延长，不断延长实际上就是永佃制，能够促进地权的稳定，这个好理解。接下来再允许农业用地的使用权流转，不管是转包、转租还是入股，都可以的。

 

第二点就是我刚刚讲到的，实现建设用地指标的跨地区再配置，允许农业用地的异地占补平衡。

 

第三，让劳动力和土地指标一起动。流入到发达地区，特别是大城市的这些农村的居民，如果他觉得自己就想在这个城市继续待下去，而且以后也不想离开了，这个时候老家的房子也空出来了，我们要允许他把老家的房子按照我刚刚讲的方式拆掉，把建设用地指标拿到人口流入地来，做价转让，同时解决人口流入地和流出地的问题。

 

第四方面实际上是的一个配套的制度改革，随着之前讲到的改革流程的推进，可能会出现人口流入地的GDP随着人口的流入会增长更快，而人口流出地会出现人口萎缩，GDP的增长速度可能会慢下来。这就要求我们要改革对地方政府官员的绩效考核要求，不能再考核GDP的增长和招商引资的规模，不然欠发达地区的那些人口流出地就不会愿意放弃自己的用地指标了，这样的话就会非常麻烦。

 

以上就是本期课程的全部内容，我是陆铭，谢谢大家。