停止“棚改”？三四线楼市传“危险”信号，房价能否重回5年前？

来源：不执著财经　浏览：527次　时间：2020-12-17

最近，三四线城市又迎来一个重磅消息，国家明确表示：从2021年起，棚改将停止，老房子不再拆迁，而是改为原地改造。也就是说，2020年是棚改的“收官之年”。这意味着，从明年开始，“棚改”要退出历史舞台。而未来5年将是“棚改”变成“旧改”。从目前来看，仅在2020年，我国就要完成老旧小区改造3.9万个，涉及居民达700万户。

实际上，我们国家在2015年起，就开始了“棚改”计划，后来为了给各地商品房去库存，以及稳定房价，国家发改委就研究出台“棚改货币化安置”政策，改‘’实物安置“为”现金安置“。这样一来，各地的库存商品房是化解掉了，但是房价也开始失去控制了，很多三四线城市的房价本来只有三四千/平米，现在每平米都涨破了万元大关。当地的刚需阶层却苦不堪言，因为越来越买不起房了。

而如今是“棚改“变成”旧改“，也就是将”棚改货币化安置“现在变成了”老旧小区改造“了，这意味着不用大拆大建，只要在老房子原来的基础上进行翻修，加装电梯，更新老旧线路和管道，改善小区环境等，目的是提高居民的生活条件和居住环境。如此一来，棚改带来的动拆迁居民大量购房的情况就消失了，当地购房需求一下子会出现骤降。

所以，停止”棚改“对于三四线城市房价影响是不言而喻的：其一，现在三四线城市房价下行的压力本来就很大，如果明年棚改动迁购房需求消失，那三四线城市房价下跌几乎是难以避免。其二，三四线城市的库存商品房积压，又开始上升，超过半数的城市存销比超过20个月，合理值应该是6-12月。本来还指望棚改动迁需求来去库存，现在这种需求已经消失，三四线城市商品房供远大于求，房价不跌才奇怪呢！

从目前情况看，像芜湖、阜阳、安阳、绵阳、海口、驻马店、信阳等三四线城市在过去一年里房地产市场非常疲弱，棚改退出的利空，再加上外面的投机资金不愿意进来，早就已经体现在房地产市场上了。尤其是辽宁阜新地的房价基本跌至白菜价，很多开发商都在大幅降价卖房。事实明摆着，棚改货币化安置，使得一些三四线城市房价翻倍，房地产泡沫被吹大，但也让这些三四线城市因棚改变旧改，很有可能房价泡沫被无情的刺破。

对于未来三四线城市房价跌去多少才合适？我们认为房价很可能跌去五至六成，才有可能止得住。现在很多三四线城市房价都过万，如果房价跌去五至六成，就达到了四五千元/平米，因为当地居民工资收入也只有2-3000元，根本无力支撑起这万元的高房价。值得一提的是，即使跌到四五千元/平米，也未必找得到接盘侠，因为，当地人口流出趋势明显，房地产需求也趋于饱和，投资性需求全线撤退，所以，投资三四线城市房地产的风险将会随着棚改的退出而越来越大。

现在有人提出，三四线城市房价能否跌回五年前？我们认为，如果当地居民收入并没有显著提高，而且人口流出量明显，当地经济相对于其他城市排名还比较靠后的话，那么房价从那里来，再跌回哪里去，就会成为必然。本来，三四线城市房价上涨，除了棚改居民之外，还有炒房者，现在棚改结束，炒房者退出，开发商忙于去库存，多数三四线城市的房地产泡沫会破裂，房价一夜跌回五年前，这并不是奇怪的事情。

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